Ontwikkelen en bouwen in een tijd van uitersten

Project Zuid heeft ongeveer 270 woningen projectmatig ontwikkeld en verkocht en de gemeente geeft ongeveer 80 bouwkavels uit voor de particuliere markt. Een flink project dus. Een project bovendien waarvoor de plannen midden in een economische crisis vorm kregen. Het daadwerkelijke bouwen ging dan ook pas van start in 2013, en dan nog maar mondjesmaat. Peter van Gisbergen, algemeen directeur Gebroeders Van Gisbergen: “We zijn gestart met tien starterswoningen met een verkoopprijs van minder dan twee ton, en ik weet nog dat zelfs die woningen heel lastig te verkopen waren. Dat kun je je nu nauwelijks nog voorstellen.”

Kopers sprokkelen

Ook Paul van den Heuvel, directeur Novaform Eindhoven, herinnert zich dat iedereen zich toen vooral zorgen maakte over de verkoop. “Kopers moest je echt sprokkelen”, vertelt hij. “We hebben alles uit de kast gehaald om het project op de kaart te zetten en mensen te triggeren om te kiezen voor een woning in Lage Heide.” De meest ludieke actie was de uitnodiging voor potentiële kopers om een weekend in een tipi te komen slapen, midden in het plangebied. “We wilden ze zo kennis laten maken met het dorpje Dommelen”, legt Paul uit. “Omdat dat net buiten Valkenswaard ligt, was de afstand tot bijvoorbeeld Eindhoven voor mensen voor het gevoel wat verder.” Sinds oktober 2021 is de N269, een nieuwe provinciale weg vanuit België, klaar. Daarmee is Dommelen een stuk sneller ontsloten naar Eindhoven. Interessant voor mensen die in de Brainportregio werken. Het mooie, landelijke gebied speelt natuurlijk ook een rol bij de aantrekkelijkheid van Lage Heide: het gebied grenst aan het natuurgebied De Malpie en op steenworp afstand ligt het landsgrensoverschrijdende natuurgebied De Groote Heide.

Nieuwe uitdagingen in hoogconjunctuur

Hoe mooi het in Dommelen ook is, tot een paar jaar geleden bleven het steeds – wat Peter en Paul noemen – ‘kleine plukjes woningen’ die er in Lage Heide bij kwamen. Dat het project in de begintijd toch al een redelijke omvang kreeg, was te danken aan woningcorporatie Woonbedrijf, die bij het project betrokken werd voor de afname van sociale huurwoningen. Pas toen in 2019 de markt aantrok, kon Project Zuid starten met de realisatie van grotere aantallen woningen. Daarmee kwamen er echter ook meteen nieuwe uitdagingen. “De verkoop was niet meer het probleem”, vertelt Paul. “Nu moesten we met elkaar kijken hoe we de ontwikkeling nog konden realiseren met de fors stijgende bouw- en materiaalkosten en het groeiende capaciteitsprobleem.” Peter vat het mooi samen:

Het project startte in een crisis en loopt in een hoogconjunctuur op zijn einde.

Daarbij kwam nog dat Lage Heide dicht bij een Natura 2000 gebied ligt. Het was de vraag of de laatste deelplannen nog voldeden aan de nieuwe eisen voor maximale stikstofuitstoot. Dat was even spannend, toch is het gelukt met minimale aanpassingen. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van elektrische kranen.

Vasthouden aan kwaliteit

Ondanks de grote uitdagingen heeft Project Zuid de hele bouwtijd lang de kwaliteit vastgehouden en daaraan ook geen concessies gedaan. In architectuur, in materiaalkeuzes en in de rijke detaillering. Dat mag gezegd worden, vindt Peter: “Vaak zie je in een ontwikkeling het verschil tussen woningen die in crisistijd gebouwd zijn en woningen die gebouwd zijn toen het beter ging. Dat is hier niet het geval.” Paul beaamt dat volmondig: “Dat hebben we echt met elkaar voor elkaar gekregen. Ook door in de mindere jaren mindere financiële resultaten te accepteren. We hebben daar bewust voor gekozen, want de eerste woningen waren voor de buitenwereld ook de eerste kennismaking met de nieuwe wijk. Door daar te versoberen, zouden we een verkeerd signaal afgeven.” De woningen in de verschillende deelgebieden zijn ontworpen door twee architecten uit de regio: CS2 en Margry Arts. De constructeur voor het hele gebied is Bolwerk Weekers. Met de kwaliteit die zij hebben weten neer te zetten en met het gevarieerde woningaanbod wordt de wijk intussen steeds volwassener. En daardoor verkopen de deelprojecten zich ook steeds meer vanzelf. Op dit moment zijn alle geplande woningen verkocht. Ruim 200 woningen zijn al opgeleverd en bewoond, iets meer dan 20 woningen zijn nog in aanbouw en 18 woningen zijn in voorbereiding: tien boerderijwoningen en acht twee-onder-een-kapwoningen. Deze gaan komend voorjaar in productie. “Al vanaf het begin en nu nog krijgen we complimenten over hoe de wijk eruitziet”, zegt Peter, niet zonder trots.

Een stuk historie verankerd

Een bijzonder onderdeel van het project vormde een boerderij uit 1919 met een monumentale status en de bijbehorende schuur, die bij de koop van de grondposities was inbegrepen. De boerderij beslaat slechts een postzegeltje binnen het projectgebied, maar dit postzegeltje zorgde wel voor de nodige hoofdbrekens: er was sprake van asbest- en sintelvervuiling, er moest rekening gehouden worden met behoud van historische elementen, met een vliegroute van vleermuizen nabij de boerderij en met waardevolle bomen. Ilse van der Kampen, projectontwikkelaar bij Novaform, heeft dat allemaal in goede banen geleid. De monumentale boerderij wordt binnenkort volledig gerenoveerd aan de binnen- en buitenkant en krijgt een compleet nieuwe achterzijde. Op de plaats van de oorspronkelijke schuur komt een eigentijdse boerderijwoning. Zo ontstaan twee exclusieve, langs-geschakelde villa’s. Op de posities van de oude gebinten worden nieuwe eiken spanten geplaatst, als knipoog naar het verleden. Daarnaast worden enkele originele houten spanten decoratief hergebruikt, waardoor de karakteristieke uitstraling behouden blijft en een stuk historie van de plek verankerd is. “Het wordt heel gaaf”, vindt Paul.

Wat in het begin nog voelde als een lastig te nemen horde, is nu het mooiste pareltje aan de ketting.

“Ik ben er best trots op dat dit de afronding van Lage Heide vormt.” Het toeval wil dat deze laatste twee woningen liggen aan de Mgr. Smetsstraat, vernoemd naar de bisschop met dezelfde achternaam als Henk Smets, de uitvoerder die van het begin tot het einde bij de bouw van Lage Heide betrokken was en die het gebied inmiddels als geen ander kent.

Op naar een volgend samenwerkingsproject

Na een eerdere samenwerkingen in Tilburg, de ontwikkeling van appartementengebouw Zwijsenhof en de realisatie van twee deelplannen in Hoge Hoek, en in Bladel, het project Mastbos, hebben Van Gisbergen en Novaform hun samenwerking in Lage Heide tot een nog hoger niveau gebracht. Novaform treedt voornamelijk op als ontwikkelaar en Van Gisbergen als bouwende partij. Paul: “Voor ons is de kopersbegeleiding die Van Gisbergen biedt van grote toegevoegde waarde. We zijn daardoor echt gezamenlijk de woningen aan het verkopen en dat is redelijk uniek in dit soort samenwerkingsverbanden.” Peter voegt daaraan toe: “We vullen elkaar aan. We benutten elkaars kwaliteiten optimaal en we hebben dezelfde denkwijze. We hebben tegenwoordig aan een half woord genoeg.” Het is dan ook niet vreemd dat Novaform en Van Gisbergen alweer bezig zijn de kansen voor nieuwe samenwerking in de huidige markt te verkennen nu het project Lage Heide zijn afronding nadert.